伴随着我国二手房交易数量的与日俱增，买卖过程中出现的法律问题和风险也日趋突显。二手房交易中，利益驱动与法治监管登台角力，冷眼旁观，提高公民法治意识，警惕二手房交易中的法律风险和诉讼隐患方为因应之道。

　　何为二手房?

　　二手房并非法律概念，而是一种习惯称谓。它是指符合法律规定条件的新建商品房交易之后，再次转让的商品房。由于在价格上相对于一手房有较大优势，容易得到百姓的认可和青睐，近年来呈蓬勃发展态势。

　　二手房原始产权的来源有普通商品房和特殊商品房。普通商品房是开发商经政府批准以出让方式取得土地，以营利为目的在其上建筑的，直接自主销售的全产权房。特殊商品房的产权来源是政府划拨方式取得用地，享有一些特殊优惠政策并面向一定对象出售的政策性商品住宅，包括经济适用房和房改房。普通商品房权属相对明确，构成了二手房交易的主要房源，也是征收房产个人所得税的主要来源。符合一定条件上市交易的特殊商品住房，尽管数量上比普通商品房少，但因其产权归属特殊复杂，在二手房交易中易产生违法违规问题。

　　二手房交易方式

　　二手房交易是指发生在平等主体之间，对符合法定交易条件的商品房再次转让的等价有偿行为。主要包括自行交易、委托交易和网上交易三种方式。

　　自行交易，是指卖方发布房源信息，买方查询房源信息后经过实地考察，双方自愿签订房屋买卖合同，办理房屋过户手续的交易。采用此种交易方式无中间环节、交易成本低，但是要求双方必须熟悉交易的各个环节并具备相应的法律素养，否则在上述交易过程中的任何一个环节出现违规操作便会埋下涉法纠纷的隐患。

　　委托交易，是指专业有资质的房地产经纪公司接受业主委托代为或协同买卖双方办理看房、签约、贷款、过户、物业交割手续，从中收取佣金的交易行为。采取此种方式最大的益处就是省心省力，但是因要支付中介机构佣金故交易成本会增加。同时，由于涉及中介公司的法律规范目前尚不健全，缺乏相应的监督机制，故消费者在选择中介公司时要特别慎重，防止不良中介公司违规违法行为带来不必要的纠纷。

　　网上交易是指通过“存量房网上交易系统”平台，对已取得房产证的存量房进行挂牌、成交、资金流转和产权登记等全流程服务。网上交易具有房源信息来源广泛、交易资金安全、交易方式便捷、中介服务规范等特点，但由于网络技术复杂、专业性强，缺乏相应的法律规范，导致取证难、监管难。虽然许多较大城市建立了“二手房网上交易服务平台”，但公众参与度不高。

　　二手房交易中的法律风险

　　二手房既包括普通商品房中的住宅、商业用房和其他建筑，还包括特殊商品房中的经济适用房和房改房，产权归属复杂，交易方式多样，除购房资格无效、房产手续造假、交易过程欺诈等常见法律问题外，还要警惕和预防一些因不正当行为与法律滞后所引发的法律风险。

　　借名购买引纠纷

　　经济适用住房与商品房之间存在明显价格差距，在利益驱动下，不具备购买资格的借名购买者，私自签订无效合同，将房屋登记在符合购买条件的人名下，分享价格差带来的利益。借名购买引发诉讼案件多发于亲朋、同事之间，因缺乏合法的购房依据和相关证据，一旦卖房人反悔，借名购买者往往最后赔了夫人又折兵，无法取得房屋产权，司法实践中常遇到这种情况引起的诉讼。

　　阴阳合同冒风险

　　买卖合同当事人出于规避政府管理或经济利益最大化的动机，对同一单交易采用订立两份内容不一致的阴阳合同，隐瞒真实成交价格以便偷逃税款，获取不正当利益。这种违法行为潜藏着巨大的法律风险，一旦买方违约逾期付款或因卖方一房二卖导致合同无法履行等原因产生纠纷诉至法院，买卖双方有可能导致“房财两空”，更为严重的是偷逃税额达到起刑点还将面临刑事处罚的风险。现实生活中，除阴阳合同外，还有假赠与、假离婚、延期过户、虚假承诺家庭唯一住房和假退房等偷逃税款手段。

　　非法中介推责任

　　由于信息不对称和获取利润最大化的驱动，有些中介公司会利用其第三方的有利地位，在交易的重要环节设置信息屏障，采用“低吸高抛”赚取差价，对能否过户避而不谈，故意欺瞒最终造成房屋类合同纠纷居高不下。这些中介公司事后推卸责任，对其违规行为采取的行政处罚手段，与其获取的利润相比显得违法成本过低，最终购房者将不得不独自承担法律后果。

　　户籍迁移致冲突

　　当事人购买二手房时，注意力主要集中在房屋的产权、价格、地段、房型、质量等方面，常常忽略户籍迁移因素，特别是现实生活中许多父母为了子女能够就读师资水平较好的名校，在学区附近购买当地居民的二手房，在办理房产证手续时，因卖方拒不迁出户口或迟延迁出导致无法落户，公安机关无权强制迁出，法院对行政机关受理的案件也无管辖权，只能裁定不予受理或驳回起诉，导致当事人权利受损难以获得司法救济。

　　情势变更惹争议

　　情势变更是指合同成立后，客观上发生了当事人在合同订立时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，即不可归责于双方当事人的原因导致无法履行合同的，人民法院则结合案件实际情况确定合同变更或者解除。房贷新政导致批贷不能、异地购房限制、买方受限购限贷政策影响导致不具有购买主体资格等问题，便是因情势变更引发的合同纠纷。在审理过程中，如何适用情势变更原则来认定合同效力往往成为矛盾的焦点。

　　(作者单位：西安政治学院)