“一房二卖”“定金退还”“房屋无法过户”“户口无法迁出”及“学区房”等问题在二手房买卖纠纷中所占比例最高。为什么这类问题层出不穷呢？究其原因就在于这一纸“房屋买卖合同”书写不规范、约定不明确所致。因为买卖双方所签订的房屋买卖合同绝大部分都来自中介公司或者网上的范本，而这类格式性合同的内容或多或少都会存在一些问题。日前，记者向律师进行了咨询，通过对“房屋买卖合同”粗浅的剖析，教会大家如何正确签订“房屋买卖合同”，防患于未然。

　　签订合同前应当注意的事项

　　1.核对《房屋所有权证》（以下简称“房证”）上的房屋所有权人姓名与卖方的身份证信息是否一致，核对“房证”与“契税完税凭证”记载信息是否相一致。

　　2.核实房产证上共有情况是“单独所有”还是“共同所有”。（注：一些时间比较久的“老房证”上并未记载房屋产权的共有情况，需要亲自核实）

　　3.查明该房屋是否存在按揭贷款尚未还清或者抵押给第三人的情形，是否存在被司法机关查封等限制过户的情形。

　　4.确认该房屋是否存在租赁给他人的情形。买方有必要事先查明该房屋的租赁情况，再决定是否购买，如果打算购买已经租赁出去的房子，最好让房主提供一份该房屋承租人的“声明”主要内容表明：承租人承诺在同等条件下放弃行使“优先购买权”即可。

　　5.买方要睁大双眼谨防“定金”陷阱，支付大额定金前一定要三思而后行，一旦预先支付数额较大的“定金”非常容易丧失主动权。

　　签订合同时应当注意的事项

　　1.核对买卖双方的基本信息是否填写完整，与身份证记载是否相一致。

　　在签订《房产买卖合同》时要求房屋共有人都要到场，如果有特殊情况确实不能到场的，可以要求其代理人出具“授权委托书”。

　　如果父母以未成年子女名义购房，由于未成年人是限制民事行为能力人，不能以自己的名义单独签订房屋买卖合同，此时需要法定代理人与其一起签署。

　　2.核对房屋的基本状况（主要包括：房屋的坐落位置、房屋所有权人、所有权证书编号、规划用途和建筑面积等信息）与房产证记载内容是否相一致。

　　房屋交易税费承担应当注意的事项

　　1.明确房屋交易所产生的税费由双方共同承担，还是各自承担。（主要是指：契税、交易费、营业税和个人所得税等）

　　一方面除了上述主要税种外，还有必要在“合同其他约定”中对工本费、土地增值税、查档费、印花税等小额税种进行约定，具体细化应由哪一方承担。另一方面，还要明确约定:如果在合同签订后办理过户前，遇国家、本地区房产政策调整，造成交易费用增加时由谁来承担。如果双方解除合同，由某一方承担，还是由双方按比例共同承担。

　　2.一定要查明该房屋是否有拖欠物业费、水电煤气费等费用的情形，而不能轻信房主一面之词。

　　3.明确约定“公共维修基金”的归属问题，还要约定卖方应协助买方办理公共维修基金的过户手续。“公共维修基金”需要买卖双方的配合才能过户，现实生活中经常会发生因买方拿不出来交款凭证，而无权享用该公共维修基金的情形，再加上时间久了，很可能联系不到原房主，从而无法对“公共维修基金”进行过户。

　　记者 李媛